افراز و تقسیم مال مشاع

املاک مشاع حین تقسیم همواره با مشکلاتی بین مالکین روبرو بوده است. ملک مشاع بر اساس قانون به گونه ای ست که هر یک از مالکین در بخش های مختلف آن سهم خود را دارد.

بنابراین تقسیم یک ملک مشاع کار ساده ای نیست. اگر یکی از مالکین بخواهد سهم خود را بفروشد قبل از هرچیز به تفکیک و افراز ملک نیاز دارد

با ما همراه باشید تا افراز و تقسیم مال مشاع را بهتر فراگیرید:

اشکال مختل مال مشاع

از آنجایی که افراز و تقسیم ملک مشاع با مشکلات کلانی همراه است قانون اجازه تفکیک مال مشاع را داده است مالکین به نوعی توافق در این زمینه برسند.

در صورتیکه مالکین در  مرحله اول به توافقی نرسند، مرحله دوم به اجرا گذاشته می شود.

اشکال مال مشاع شامل «قیمی، عین، منفعت، دین و ..» می باشد. در مرحله دوم قانون به زور به مساله ورود پیدا کرده مالکین را به تقسیم ملک وادار می سازد.

معنای تقسیم

افراز و تقسیم مال مشاع یا همان ملک مشاع شامل دو مفهوم افراز و تفکیک می باشد. به عبارت ساده تر می توان گفت که افراز و تفکیک دو حالت تقسیم می باشد.

زمانیکه دو مالک و شریک روی تقسیم یک مال منقول یا غیرمنقول بخواهند اقدام کنند می بایست طبق قانون از تقسیم نامه عادی استفاده نمایند.

افراز همان طور که گفته شد نوعی تقسیم است که طی آن یک چیز جدا شده سهم هر یک از شرکا از مال مشاع مشخص می گردد.

عمل براساس تراضی یا اجبار قانونی می تواند دو معیار افراز باشد. در افراز مالکین یک ملک مشترک مالکیت مستقل داده می شود.

تفکیک

عمل تفکیک همان طور که از نامش پیداست به معنای تجزیه یک مال غیرمنقول به بخش های کوچک تر می باشد.

به طور مثال اگر زمینی به مساحت هزار متر داشته باشیم و آن را به دو بخش پانصد متری تقسیم کنیم عمل تفکیک صورت گرفته است.

در اصطلاح ثبتی گفته ی شود مالک زمینش را به دو قسمت تفکیک کرده است. باید توجه داشت که تمام مراحل تفکیک باید در اداره ثبت انجام شود.

برای تفکیک یک مال غیرمنقول ابتدا باید تقسیم نامه عادی تهیه شود و سپس سند مالکیت قبلی باطل گردد.

در مرحله بعد با مراجعه به اداره ثبت صورت جلسه تفکیک تنظیم می گردد. پس از تنظیم صورت جلسه تفکیک برای هر بخش یک سند مجزا توسط اداره ثبت صادر می گردد.

اگر ملک چندین شریک داشته باشد هر یک از شرکا در بخش های تفکیک شده با توجه به سهمشان شریک می باشند.

تفکیک با افراز تفاوت دارد

در اصطلاحات قانومی افراز و تفکیک با هم تفاوت دارد. تفکیک ملک معمولا یک مالک وجود دارد در حالیکه در افراز باید چند مالک وجود داشته باشد.

در تفکیک لازم نیست کل سهم بررسی شود به این معنی که هیچ الزامی در توجه دقیق به شش دانگ ملک در مراحل اولیه نیست و مالکان می توانند در زمان تهیه تقسیم نامه نسبت به احیای دقیق حقوقشان اقدام کنند.

و سهم هر یک از مالکان مشاع به درستی بررسی شده در مورد سهم هر یک به یک توافق و نتیجه مشترک رسیده می شود.

در افراز اما داستان به این صورت نیست. در افراز سهم هر یک از شرکا از همان ابتدا مورد توجه قرار می گیرد.

در صورتیکه بنا به دلایل مختلف از جمله تصرف شرکا امکان رعایت سهم در ملک مورد نظر وجود نداشته باشد، تعدیل باید صورت گیرد.

به این معنا که سایر شرکا باید بهای بخش اضافی ملک که به شریک تعلق دارد را به وی پرداخت کنند و تمامی این موارد باید در صورت جلسه اراز یادداشت گردد.

به زبان ساده باید گفت که در تفکیک یک ملک تقسیم می گردد اما در افراز باید سهم هر یک از مالکان در ملک مشاع مشخص گردد.

در اصطلاح قانونی باید گفت که حالت اشاعه از لزومات اصلی افراز به حساب می آید.

اگر مالکان قصد تفکیک ملک را داشته باشند می توانند به قوانین شهرداری مراجعه کرد و سپس مراحل قانونی تفکیک را طی نمایند.

«اداره ثبت و محاکم دادگستری» دو مرجعی هستند که برای پیگیری درخواست افراز ملک مشاعی باید به آنها مراجعه نمود.

عملیات ثبتی ملک مشاع چه زمانی به پایان می رسد؟

باید بدانید که پیگیری درخواست افراز زمانی ممکن است که تمام مراحل ثبتی ملک مورد نظر به پایان رسیده باشد.

اگر عملیات ثبتی همچنان ادامه داشته باشد، دادگاه های عمومی محل باید به درخواست افراز رسیدگی کند.

هر زمان دفتر ثبت سند مالکیت ملک را صادر نمود می توان گفت که عملیات ثبتی به پایان رسیده است.

همین طور باید دانست که افراز املاک مشاعی که بخشی از آن سند دارد و بخش دیگر ندارد چون هیچ درخواست ثبتی ارائه نشده نمی توان ملک را افراز کرد

چراکه برای به پایان رساندن جریان ثبتی به کل ملک مشاع نیاز می باشد و نمی توان به بخشی از آن که دارای سند است بسنده نمود.

مجهول المالک

در مساله افراز حتی اگر یک درصد پلاک ملک مشاعی مجهول المالک تشخیص داده شود باید کار از طریق دادگاه عمومی پیگیری شود.

دادگاه عمومی به مساله افراز رسیدگی خواهد کرد. البته باید بدانید که در قانون بین مجهول المالک ثبتی و مجهول المالک مدنی تفاوت وجود دارد.

اگر یک مالک مشخص و معلوم درخواستی را به ثبت نرسانده باشد به او مجهول المالک ثبتی گفته می شود در حالیکه مجهول المالک مدنی مالکی ست که مشخص و معلوم نیست.

مالکینی که قصد دعوای افراز را دارند می بایست دادخواست خود را به دادگاه ارائه دهند. برای اقامه دعوا به طرفیت تمام مالکین نیاز می باشد.

در صورتیکه این اصل در دادخواست نادیده گرفته شود دعوا رد خواهد شد و دعوی تازه به  طرفیت تمامی شرکا ارائه شود.

همین طور باید بدانید که افراز شامل ده مرحله جداگانه می باشد.

به هر صورت این درست که افراز و تقسیم(تفکیک) دو نوع تقسیم می باشد اما از لحاظ قانونی تفاوت های فاحشی با یکدیگر دارند که عدم آشنایی با آنها می تواند کار تقسیم ملک مشاع را با دردسرهای تازه ای مواجه سازد.