سرقفلی

همان طور که نام اصطلاح نشان می دهد سرقفلی به ملک های تجاری مربوط می شود و املاک مسکونی را در بر نمی گیرد. ملک های تجاری دارای دو حق «سرقفلی و حق مالکیت» می باشند.

شاید شما هم بارها و بارها این جمله را دیده باشید که سرقفلی مغازه به فروش می رسد اما به درستی مفهوم آن را متوجه نشده باشید.

با ما همراه باشید تا مفهوم سرقفلی را به درستی درک کنید:

سرقفلی یک ملک تجاری چیست؟

همان طور که دیدید سرقفلی شامل ملک های تجاری می شود. سرقفلی یک حق مالی است که ارزش مادی ملک را نشان می دهد.

شما به یقین کسبه و بازاری هایی را دیده اید که شغل خود را در یک ساختمان تجاری رونق داده اند و اگرچه مالک مغازه و ساختمان نیستند اما در صورت تغییر محل کاسبی خود ممکن است رونق و اعتبار کسب کرده را از دست بدهند.

در این صورت موضوع سرقفلی به میان می آید که طی آن حقوق مالک و خریدار به میان می آید. در قوانین قدیمی روابط موجر و مستاجر سرقفلی را «حق کسب و پیشه یا تجارت» می گفتند.

قانون گذار برای حمایت از مستاجران اماکن تجاری برای آنها حقی در نظر می گیرد که سرقفلی خوانده می شود. برای درک بهتر به این مثال توجه کنید: فرض کنید شما یک مغازه متروکه و نه چندان مناسب را اجاره کرده به طور مثال یک مغازهه پوشاک راه اندازی می کنید.

شب و روز تلاش می کنید تا مغازه را به شهرت و اعتبار برسانید و مشتریان زیادی جلب می نمایید. حال اگر یک سال مدت اجاره شما به پایان برسد و مالک نخواهد که مدت شما را تمدید کند این احتمال پیش می آید که مالک از شهرت و آبروی تجاری که شما برای مغازه کسب کرده اید به نفع خود استفاده کند و شما به مغازه دیگری رفته همه چیز را از نو شروع کنید. در این حالت قانون گذار با توجه به این ارزش افزود پنهان برای اماکن تجاری از حق مستاجر در برابر مالک دفاع می کند.

سرقفلی با حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد؟

بسیاری می گویند حق کسب و پیشه نسخه قدیمی سرقفلی ست، این گفته شاید تا حدودی درست باشد اما در تمام موارد صدق نمی کند.

حق کسب و پیشه می گوید چون مستاجر یک ملک تجاری برای به دست آوردن شهرت و مشتری زمان و هزینه صرف می کند، مالک نمی تواند بدون رضایت مستاجر خود درخواست تخلیه ملک را بدهد.

حق پیشه و کسب تنها مربوط به مستاجر می شود و مالک نمی تواند از این حق برخوردار باشد. سرقفلی اما در برخی موارد متعلق به مالک و در برخی موارد متعلق به مستاجر است.

براساس قانون سر قفلی وقتی شما مغازه را بنا می کنید و قبل از آن هیچ فعالیتی در مغازه صورت نگرفته است، شما مالک مغازه به حساب می آیید: می توانید مغازه را بفروشید، اجاره دهید، در آن داد و ستد کنید یا سرقفلی آن را بفروشید.

اختیارات فروش سرقفلی

در صورت فروش سرقفلی یک مغازه یا ملک تجاری شما اختیاراتی خواهید داشت. کسی که سرقفلی را می خرد نمی تواند بدون اجازه شما هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند، برای فروش  دوباره و اجاره مغازه به رضایت و اجازه شما نیاز دارد.

به طور مثال اگر مالک و خریدار سرقفلی توافق کنند که خریدار به ازای هر بار اجاره دادن مغازه اولین سود به دست آمده از مستاجر را به مالک بپردازد.

تمام موارد مورد توافق مالک و مستاجر در قرار داد نوشته می شود تا در صورت تخلف هر یک حق شکایت وجود داشته باشد. مستاجر یا خریدار در ازای خرید سرقفلی مقداری پول به مالک پرداخت می کند.

خواسته های مالک تنها عامل تعیین کننده مقدار سرقفلی

همان طور که گفتیم سرقفلی امتیازی ست که مالک به مستاجر خود می  دهد اما در برابر آن پولی را از مستاجر دریافت می کند. میزان این پول به خواسته های مالک بستگی دارد و هیچ عامل دیگری تاثیرگذار نیست.

خریدار سرقفلی می تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد

خریدار سرقفلی یا مستاجر می تواند ملک را به هر کسی که بخواهد اجاره دهد مگر اینکه در قرار داد ذکر شده باشد که حق اجاره دادن ملک به دیگری را ندارد. در بسیاری از قراردادهای قدیمی مستاجر نمی توانست ملک را به کسی دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرار داد ذکر شود که مستاجر هیچ محدودیتی در این مورد ندارد.

مالک چه زمانی می تواند تقاضای تخلیه بدهد؟

همان گونه که گفتیم سرقفلی امتیازی ست که قانون گذار به مستاجر داده است تا از حقوق او در برابر مالک ملک تجاری دفاع شده باشد. براساس قانون مالک بنا به سه دلیل می تواند از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند.

تازه در این صورت باید مبلغی به عنوان حق کسب یا پیشته یا تجارت به مستاجر پرداخت کند. این سه دلیل شامل «تخریب یا بازسازی ملک از سوی مالک، قصد مالک به استفاده مسکونی از ملک برای خود یا خویشاوندان نزدیکش و نیاز مالک به ملک برای کار و کاسبی خودش» می باشد.

براساس قوانین تازه اگر مستاجر بدون پرداخت سرقفلی مغازه را اجاره کرده باشد می تواند تقاضای تخلیه داشته باشد و مستاجر می تواند حق کسب و پیشه یا تجارت خود را به مغازه دیگری ببرد و مالک حق اعتراض ندارد. مالک اگر بخواهد حق کسب و پیشه را هم داشته باشد باید پولی به مستاجر پرداخت کند.

اگر مالک فوت کرد خریدار مغازه سر قفلی چه کار می تواند انجام دهد؟

زمانیکه سرقفلی مغازه را می خرید اما مالک فوت می کند تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود حفظ می گردد و وارثان مالک عهده دار آن هستند و خریدار می تواند تمام درخواست های خود را با آنها مطرح کند.

صاحبان سرقفلی می توانند بنا به نیاز خود تغییراتی را در مغازه ایجاد کنند البته تغییراتی که به اصل بنا لطمه نزند. ایجاد تغییرات برای استفاده بهتر از مغازه توسط مستاجر می تواند اعمال شود.

هنگام خرید سرقفلی اگر ذکر شود که خریدار سرقفلی نمی تواند شغل خود را تغییردهد، شما نمی توانید شغل خود را  تغییر دهید اما اگر در قرارداد فروش سرقفلی چنین چیزی ذکر نشده باشد و به شغل شما اشاره ای نشده باشد می توانید شغل خود را تغییر دهید.

اما اگر به شغل شما اشاره شده باشد و شما بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهید مالک می تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

نکته مهم در خرید سرقفلی!

قبل از اقدام به خرید سرقفلی سعی کنید مالک را خوب بشناسید تا مجبور به پرداخت هزینه های اضافی به دفعات نگردید. سعی کنید خود را زیاد درگیر ملک های سرقفلی نکنید اما اگر سرقفلی خریدید به یاد داشته باشید به تمام موارد مهم در قرار داد  اشاره کنید.