حق شفعه چیست؟ و شرایط آن کدامست؟

برای درک بهتر از حق شفعه قبل از هر چیز باید بدانید شفعه چیست. این کلمه به حالتی گفته می شود که در آن یک شریک سهم فروخته شده شریک دیگر را تصاحب می کند.

برای جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول تقسیم شده حق شفعه گذاشته شده است. به طور مثال اگر یکی از شرکا از طریق بیع سهم خود را به دیگری واگذار کرد شریک دیگر همان بها را به مشتری پرداخت کند و سهم شریک خود را تملک و از ضرر جلوگیری کند.

با ما درخواندن این مطلب همراه باشید تا با حق شفعه بهتر آشنا شوید:

حق شفعه به بیان ساده

برای درک حق شفعه به این مثال دقت کنید: دو نفر در یک مال غیرمنقول شریک هستند، یکی از شرکا که حصه خوانده می شود سهم خود را به فرد سومی می فروشد.

در این حالت شریک دوم می تواند پولی را که مشتری داده است را به او بدهد و سهم فروخته شده را از آن خود کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

شرط حق شفعه غیرمنقول بودن اموال است

براساس قوانین مدنی شرط حق شفعه غیرمنقول بودن مال می باشد. منظور از مال غیرمنقول اموالی مانند زمین یا چیزهایی که در ذات خود غیرمنقول باشد، می باشد.

چیزهایی که در ذات خود غیرمنقول نیستند اما توسط انسان غیرمنقول شده باشند مانند ساختمان و درخت اگر به تبع عرصه فروخته شود به تبع عرصه می تواند ورد حق شفعه قرار گیرد.

اما اگر به صورت مستقل فروخته شود حق شفعه برای شریک وجود ندارد. براساس مواد قانونی اگر درخت و ساختمان بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

مال غیرمنقول باید مشاع باشد

از دیگر شرایط موجود در حق شفعه مشاع بودن مال  غیرمنقول می باشد. به ین معنی که براساس قوانین مدنی مشاع بودن مال ثابت شده باشد.

اگر یک مال مشترک بین دو شریک تقسیم شود دیگر حق شفعه یی وجود نخواهد داشت. چون دیگر شراکتی وجود ندارد تا ضرر شریک لحاظ شود.

اگر بعد از تقسیم شدن مال و از بین رفتن حق شراکت، شریک دیگر حصه خود را به فرد سومی بفروشد باز هم حق شفعه وجود نخواهد داشت. این به دلیل وجود حق شفعه در اموال شراکتی ست و زمانیکه مال تقسیم شود این دیگر معنایی ندارد.

نکته دیگر اینکه شفعه زمانی معنا دارد که پای دو شریک در میان باشد. استثنایی هم در ارتباط با حق شفعه در اموال غیرمنقول پس از تقسیم مال وجود ندارد.

براساس مواد قانونی اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از شرکا ملک خود را با حق ممر و مجری بفروشد شریک دیگر حق شفعه دارد حتی اگر در خود ملک مشاع شریک نباشد.

اما اگر یکی از شرکا ملک را بدون حق ممر یا مجری بفروشد، شریک دیگر حق شفعه ندارد. در بیع ملک مفروز یا همان ملک جدا کرده اما به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داه است که نمی توان از این استثنا تجاوز نمود.

مال غیرمنقول قابل تقسیم است

در ارتباط با حق شفعه باید گفت که مال غیرمنقول باید قابلیت تقسیم شدن را داشته باشد تا یکی از شرکا بتواند حق شفعه شریک دیگر را در صورتیکه یکی از شرکا سهم خود را فروخت تصاحب کند و جلو ضرر به خود را بگیرد.

به طور خلاصه می توان گفت که حق شفعه در مورد ملک قابل تقسیم معنا دارد. این عمل سبب می شود شریک دوم از ضرر به خود جلوگیری کند. اما اگر ملک غیرقابل تقسیم باشد ضرری متصور نیست.

تاکید بر دو نفر بودن شرکا

مساله دیگر در مورد حق شفعه وجود دو شریک در مورد یک مال مشاع می باشد. این مساله به روشنی در قانون بیان شده است. در صورتیکه تعداد شرکا از دو نفر بیشتر شود حق شفعه دیگر معنایی ندارد.

همین طور اگر یکی از شرکا سهم خود را طی یک فروش به چند نفر بفروشد، شریک دیگر نمی تواند نسبت به تمام آن سهم ادعای حق شفعه کند چون در حق شفعه و در زمان عقد شرکا دو نفر هستند و اگر یکی از شرکا سهم خود را بفروشد شریک دیگر حق شفعه دارد اما تعداد خریداران تاثیری در حق شفعه ندارد.

تمام سهم شریک باید منتقل شود

از دیگر نکات مورد توجه در حق شفعه این است که یکی از شرکا تمام سهم خود را بفروشد.

براساس قانون باید ثابت شود که یکی از شرکا تمام حصه خود را به فرد سومی فروخته است و اگر  عکس این قضیه اتفاق بیفتد یعنی شریک قسمتی از سهم خود را بفروشد حق شفعه برای شریک دوم وجود نخواهد داشت.

چون با گرفتن شفعه زیان ناشی از درخواست افراز باقی می ماند. زمانیکه در مورد اخذ شفعه تردید وجود داشته باشد به نبود آن حکم می شود.

وارث می تواند حق شفعه را تصاحب کند

حق شفعه در صورت مرگ شفیع به ورثه ارث می رسد. وارث به عنوان قائم مقام شفیع می تواند برای اخذ حق شفعه اقدام کند.

حق شفعه چون نوعی مال به حساب می آید پس از مرگ صاحب آن به بازماندگان یا وارثین شفیع تعلق می گیرد. پس بنابراین بر اساس قانون حق شفعه می تواند به ارث برسد.

حق شفعه درست همانند ماترک شفیع و براساس قوائد تقسیم می گردد. در صورتیکه ورثه متعدد باشد نباید در حق شفعه تبعیض به خرج دهند.

به عبارت ساده باید گفت که اگر یکی از وارثین از سهم خود منصرف شد اما دیگر وارثین خواهان سهم خود شدند نباید تبعیضی صورت گیرد. چون ورثه نمی تواند بیش از حقی که مورث دارد سهم بگیرد.

به هر حال حق شفعه زمانی معنا دارد که اولا یک مال غیرمنقول باشد و دوما تنها دو شریک وجود داشته باشد. حق شفعه برای جلوگیری از وارد شدن ضرر و زیان به شریک دوم می باشد. قوانین مدنی موجود در این زمینه به صراحت ذکر کرده اند که غیرمنقول بودن مال باید ثابت شود. حق شفعه در صورت فوت شفیع به وارثین او ارث می رسد.